La paradoja inmobiliaria

Rolando Vilca Begazo

En Arequipa se han identificado a 36,510 familias con recursos suficientes para pagar la cuota inicial y asumir las letras mensuales de lo que significa adquirir una vivienda, sin embargo el mercado inmobiliario no puede atenderlos.

El principal motivo es que el costo de los inmuebles disponibles está por encima del rango que desean pagar de 80 mil a 270 mil soles –en su mayoría (57%)–, y además, no existen terrenos saneados para implementar planes de viviendas orientados a este sector.

De acuerdo al IV Estudio del Mercado de Edificaciones Urbanas, elaborado por la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco), en la provincia de Arequipa existe un déficit de 90 mil viviendas. De otro lado, en promedio se producen 1,200 viviendas al año y a este ritmo tomaría, por lo menos, 10 años cubrir toda esta demanda.

En cuanto a la oferta del mercado inmobiliario, en este momento se cuenta con 1,478 viviendas, de las cuales 1,047 (70.84%) están valorizadas en más de 270 mil soles y solo 431 (29.16%) corresponden al rango de 80 mil a 270 mil.

Un detalle que no es menor y que obedecería a una tendencia actual por la falta de suelos en la ciudad, es el hecho que el 98% de viviendas (1,447) corresponden a departamentos y solo un 2% (31) son casas. Los distritos que concentran la mayor cantidad de unidades inmobiliarias son Cerro Colorado (331), Bustamante y Rivero (309), Cercado (240) y Cayma (188).

A nivel de precios, el costo promedio por metro cuadro (m2) de área construida es de S/. 3,563. El distrito más caro para vivir es Cayma, con S/. 4,219 por m2 en promedio y el más barato Miraflores (S/. 2,203).

No hay “boom”

En relación al denominado “boom inmobiliario” que se habría presentado en la ciudad, el director de Capeco, Humberto Martínez Díaz, aclaró que nunca existió, ya que para hablar de un crecimiento extraordinario del sector, se debía producir entre 15 mil a 20 mil viviendas por año, y en Arequipa nunca se superó las 2 mil unidades.

Autoconstrucción

Martínez también señaló que la autoconstrucción, a la que recurren las familias que no califican para un crédito hipotecario, puede encarecer las edificaciones en 30%, debido al alto costo de los materiales al comprarlos “al por menor”.  “Además toma más tiempo la construcción, puede ser insegura y se corre el riesgo de generar pérdida del valor en la inversión realizada”, agregó.

¿Qué hacer?

Respecto a la solución a la demanda insatisfecha de viviendas, dijo que en gran medida dependerá de la disponibilidad de terrenos saneados de parte de las autoridades locales y regionales, para implementar proyectos habitacionales masivos; así como de los subsidios que otorgue el gobierno para estimular su adquisición.

“En Arequipa el suelo formal es muy caro, es casi el doble de lo que cuesta en el norte y eso, se debe a que su propia geografía dificulta el desarrollo urbano. Y además, los lugares que pueden destinar-se para crecer ordenadamente están siendo invadidos”, detalló.

Por ello, hizo un llamado para que, por ejemplo, el municipio provincial, “haga uso de los terrenos identificados para el crecimiento urbano en el Plan de Desarrollo Metropolitano, y los transfiera al sector privado, través de subasta pública o convenios, para iniciar la construcción de planes de viviendas.

Hay potencial

Por su parte, el gerente de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del país (ASEI), Daniel Vargas, destacó que “Arequipa, después de Lima concentra el mayor interés para el desarrollo de inversiones inmobiliarias”, pero falta mejorar las condiciones de disponibilidad de suelos con fines urbanos.

“La minería, industria y el agro tienen mucho futuro en esta región y eso motiva el interés del sector inmobiliario por invertir aquí”, apuntó. De igual forma, explicó que en los últimos años el segmento inmobiliario que más creció en Arequipa fue el orientado al sector socioeconómico A-B, donde las viviendas tienen un costo promedio de 200 a 500 mil soles y; los acabados y áreas comunes responden a exigencias más sofisticadas.

“Hay grandes empresas de Lima que están comprando terrenos en Arequipa para iniciar nuevos proyectos. La inversión seguirá el interés del cliente que ahora prefiere más áreas verdes y zonas de distracción”, concluyó.

Hay confianza con PPK

El director de Capeco, Humberto Martínez Díaz, sostuvo que con la elección de Pedro Pablo Kuczynski, como presidente del país, “se recuperará el crecimiento económico”. “Es un gobierno amigable con las inversiones, por lo que no habrá problemas para retomar la ejecución de proyectos de construcción a nivel nacional”, señaló.

Además, destacó que el aporte del reelecto congresista Carlos Bruce –ex ministro de Vivienda y Construcción en el gobierno de Alejandro Toledo–, le puede dar un mayor impulso este sector, que no creció como se esperaba en el gobierno de Ollanta Humala. A nivel nacional se proyectó la edificación de 500 mil viviendas, pero solo llegaron a las 100 mil unidades.

En el caso de Arequipa, Martínez estimó que el sector inmobiliario de-be repuntar en el segundo semestre para finalizar el año con un crecimiento del orden del 50% en relación al 2015, cuando se vendieron solo 734 viviendas.