Arequipa: No existe consenso para destrabar el Plan de Desarrollo Metropolitano

César Ventura Pizarro

No se ponen de acuerdo. Los representantes de diferentes instituciones vinculadas con el Plan de Desarrollo Metropolitano (PDM) 2015-2025, tienen diversas posturas sobre el destrabe de este instrumento que norma el desarrollo urbano de Arequipa.

Mientras tanto, muchas solicitudes de cambio de uso de zonas agrícolas a zonas urbanas no pueden realizarse, y como consecuencia, no se puede construir viviendas en muchas áreas de los distritos del área metropolitana de la ciudad. Esto se evidenció en un reciente conversatorio sobre la actualización del PDM, organizado por Prieto, Consultores en Planificación Urbana y auspiciado por la Universidad Católica San Pablo y la Cámara de Comercio e Industrita de Arequipa.

La historia del PDM comienza en 2016, año en que se aprobó este documento. No obstante, en 2017 se emitió una medida cautelar sobre su implementación, que ordenó paralizar todo trámite administrativo sobre cierta cantidad de hectáreas que regula el documento por afectar áreas de campiña en la ciudad.

En 2019 se emitió una sentencia judicial sobre este tema y se confirmó que no se podía otorgar ninguna habilitación urbana sobre el 14.45 % del área que regula el PDM. En buena cuenta, se debían mantener como intangibles 3941.48 hectáreas, hasta levantar una lista de observaciones que recaían sobre el mencionado instrumento de gestión municipal.

Dicho de otra forma, existen zonas agrícolas que no se cultivan –porque quedaron encerradas por el desarrollo inmobiliario– y que están dentro de la zona urbana de Arequipa, donde no se puede construir viviendas, sean casas o departamentos, porque el área donde se ubican está considerada como rural o rústica.

Crisis

Tras siete años de la primera medida cautelar y cinco años de la sentencia, el Instituto Municipal de Planeamiento de Arequipa (Impla), encargado de elaborar el PDM no levantó ninguna de las observaciones.

Lo último que se hizo días atrás, es ampliar por ocho meses más, el plazo para culminar este proceso. De acuerdo con Víctor Diván, gerente general de esta institución, esta prórroga adicional es para recibir asesoría del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento.

Esta situación generó la sensación, en la población y gestores públicos, de que todo el PDM está suspendido. Lo que provocó, de acuerdo con el abogado Luis Zevallos, gerente de proyectos de la consultora en servicios inmobiliarios Prieto, que muchos funcionarios públicos compliquen trámites de áreas no comprometidas en la sentencia, por miedo a investigaciones fiscales, bajo este precedente.

Incluso, según el abogado, la Superintendencia de Registros Públicos (Sunarp), empezó a solicitar documentación adicional cuando se trata de levantar escrituras relacionadas al cambio de uso en zonas comprometidas y no en el litigio judicial que limita la implementación del PDM.

En consecuencia, cualquier trámite administrativo sobre cambio de uso en zonas de Arequipa y similares, tiene problemas y retrasos en ser aprobado e inscrito.

Vivienda

Carlos Rodríguez, abogado y representante de la Cámara de Comercio e Industria de Arequipa, reveló que hasta el año 2021, por efecto de este proceso judicial se paralizaron US$ 700 millones en proyectos de vivienda en Arequipa.

Por otro lado, ante la limitada oferta de terrenos habilitados para construcción urbana en distritos del área metropolitana de Arequipa, el precio del m2 en ciertas zonas de la ciudad con permiso para construir, pasó de costar US$ 700 hasta US$ 1800.

Para el decano del Colegio de Arquitectos, Juan Melgar, pese a este problema, no existe una escasez de terrenos urbanos en Arequipa. Como ejemplo, afirmó que el cono norte de la ciudad sí cumpliría los requisitos para ser urbanizado, aunque no sería tan atractivo para los inversionistas ni potenciales compradores.

Sigue la polémica

Con todos estos antecedentes la polémica continúa. Desde el Impla se insiste con los ocho meses adicionales y la asistencia técnica del Ministerio de Vivienda para subsanar las observaciones sobre el PDM. Desde la Cámara de Comercio, este plazo es excesivo y debería resolverse en menos tiempo. En algún momento el alcalde provincial, Víctor Hugo Rivera, comunicó su intención de disolver el Impla y trasladar este trabajo a la Gerencia de Desarrollo Urbano. Por otro lado, regidores como Mayra Sumari, defienden la permanencia del Impla.

Entre tanto, la vigencia del PDM actual es hasta 2025, por lo que las observaciones a este documento deben ser resueltas antes de la aprobación del próximo plan, que debería entrar en vigencia desde 2026. Si no se supera este asunto hasta esa fecha, se desencadenarían más problemas judiciales.

El arquitecto Freddy Vizcarra, profesor de la Universidad Católica San Pablo, exhortó a los responsables a resolver este tema bajo criterios técnicos y no perder de vista las nuevas normas nacionales que regulan la elaboración de este documento.