* En los segmentos A, B y C1 buscan viviendas de hasta S/ 250 mil y en los niveles C2, D y E, en menos de S/ 100 mil.
* Directivo de Capeco propone crear entidad autónoma para gestionar el tema de vivienda a nivel regional.
Rolando Vilca Begazo
En Arequipa metropolitana el déficit de viviendas se resolverá solo si se cuenta con ‘terrenos baratos’ para la construcción de casas y departamentos, según explicó el socio gerente de Aurum Consultoría & Mercado, Joaquín Alcázar.
De acuerdo a un informe de esta consultora, si bien en los segmentos socioeconómicos A, B y C1, la demanda efectiva de viviendas llega a 6 626 casas y 6 449 departamentos, las mayores preferencias se concentran en precios iguales o por debajo de los 250 mil soles.
El estudio señala que en el caso de casas, el 52% de las familias con capacidad de compra de los sectores económicos altos, buscan precios que no superen los 250 mil soles, en tanto que si se trata de departamentos el 58% de la demanda efectiva se concentra en este mismo rango de precios.
Por otro lado, en los niveles socioeconómicos (medio/bajos) C2, D y E se identificó una demanda efectiva de 3 766 casas y 1 539 departamentos. Ahora bien, el mayor requerimiento se centra en inmuebles valorizados hasta en 100 mil soles.
Según el reporte, el 96% de hogares con capacidad de compra de los segmentos económicos medio/bajos, busca una casa cuyo costo no supere los 100 mil soles. En tanto que en este mismo rango de precio se ubica el 91% de preferencias por departamentos. Incluso, se identificó que un 50% de familias demanda departamentos de 40 a 60 mil soles.
Sin oferta disponible
Ahora, no obstante a este interés real por adquirir viviendas nuevas, la oferta disponible en Arequipa metropolitana no solo es muy limitada, sino que el rango de precios en la mayoría de casos está por encima de la capacidad de pago de los hogares arequipeños.
De acuerdo al reporte más reciente de la Asociación Regional de la Cámara Peruana de Construcción (Capeco) la oferta de viviendas llegaba a las 1 478 unidades y de ellas, el 71% (1 047) están valorizadas en más de 250 mil soles, incluso el 99.86% (1 476) superaban los 100 mil soles, precio máximo que pueden pagar las familias de los niveles económicos medio/bajos (C2, D y E).
Esta realidad se contrasta además con la venta de inmuebles nuevos reportada a Capeco. De las 734 viviendas que fueron vendidas en el último año, el 90% estuvieron valorizadas en más de 190 mil soles y solo el 1% por debajo de 100 mil soles.
“En Arequipa al año se vende hasta 1 300 viviendas y en Piura en promedio 300 al mes. Si tendríamos la misma disponibilidad de terrenos deberíamos llegar a 4 mil viviendas al año, y la mayoría de ellas para los sectores sociales más bajos”.
Joaquín Alcázar, socio gerente de Aurum Consultoría & Mercado.
La realidad nos desborda
“Esta es nuestra realidad y es evidente que el problema está en la falta de terrenos buenos para construir y que además sean baratos”, afirmó Joaquín Alcázar.
Según explicó la geografía de la ciudad también limita la disponibilidad de espacios para emprender proyectos inmobiliarios, a diferencia de lo que ocurre en otras ciudades del norte del país, donde la existencia de terrenos planos abarata el costo de las viviendas y masifica su acceso.
“En Piura hay un proyecto de 20 mil viviendas sociales en un espacio de 250 ha, que antes se dedicaban a la agricultura. Allí el costo promedio de las casas de 40 m2 es de 40 mil soles y con el bono de Techo Propio que llega a 33 mil soles, las familias solo pagan 7 mil soles para acceder a su casa propia. Eso no se puede hacer en Arequipa”, apuntó.
Este problema se agrava en el caso de las familias de los niveles económicos medio bajo, ya que como se evidenció, de alguna forma, la demanda de viviendas para los sectores altos está cubierta con la disponibilidad, principalmente, de departamentos en distritos como Cayma y Yanahuara.
“Hay mucha gente que necesita vivienda y no tiene el dinero suficiente para adquirir departamentos en las zonas residenciales”, agregó.
Alcázar también consideró que como consecuencia de la falta de terrenos el crecimiento poblacional que en los últimos 18 años llegó a 30%, se reducirá ostensiblemente, debido a la falta de espacios para que sean ocupados por los migrantes.
GESTIÓN TERRITORIAL
En opinión del director ejecutivo de la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco), Guido Valdivia Rodríguez, “el problema de Arequipa para atender el déficit de vivienda no es de falta de terrenos sino de falta de gestión territorial”.
Por ello, propuso la creación de una entidad autónoma dentro del Gobierno Regional de Arequipa, pero bajo una gestión de modelo privado para que se encargue de la gestión de suelos.
“Su mandato sería el de transformar los suelos disponibles y luego venderlos a quien sí sabe construir casas o departamentos”, explicó.
Esta entidad asumiría como activos todos los terrenos eriazos que se puedan urbanizar a nivel regional y se encargaría de diseñar la propuesta “de gestión de suelos para construcción de viviendas”, que sea más viable, de acuerdo a las necesidades y condiciones de cada provincia.
“Se constituiría una empresa regional de gestión de suelos, lo cual es factible porque ya se propuso en el Plan Regional de Vivienda y Suelos (Previs), aprobado en la gestión de Yamila Osorio y también ya se consultó al Ministerio de Vivienda”, detalló.
Esta propuesta tendría que traducirse en un acuerdo del Consejo Regional, y como sostuvo Guido Valdivia, será real “siempre y cuando exista la voluntad política para resolver el déficit de vivienda y enfrentar los problemas de invasiones y traficantes de terrenos”.
Precios por m2 cayeron
Por otro lado, de acuerdo a información proporcionada por Capeco, en los últimos seis años, los precios promedio por metro cuadrado (m2) de terrenos para la construcción de departamentos en la mayoría de distritos de la ciudad, a excepción de Cayma y Yanahuara, cayeron. (Ver cuadro)
Evolución de precios por m2 (en soles) para departamentos
| Distritos | 2014 | 2016 | 2019 |
|---|---|---|---|
| Cayma | 2 808 | 3 128 | 3 189 |
| Yanahuara | 2 594 | 3 042 | 2 983 |
| Bustamante y Rivero | 2 434 | 2 430 | 2 333 |
| Arequipa | 2 594 | 2 961 | 2 285 |
| Cerro Colorado | 2 227 | 2 585 | 2 267 |
| Alto Selva Alegre | 1 924 | 1 899 | 1 931 |
| Sachaca | 2 191 | 2 822 | 1 752 |
| Paucarpata | 1 871 | 2 430 | 2 055 |
| Socabaya | 2 347 | 1 555 | |
| Miraflores | 2 004 | 1 633 | 1 807 |
| Mariano Melgar | 2 251 | 2 310 | 1 867 |
Fuente: Capeco (Asociación Regional de la Cámara Peruana de la Construcción).
